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广告楼书有法律效力开发商不能信口开河

    近日，最高人民法院公布了《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《解释》），对商品房销售广告、面积误差、开发商恶意违约、房屋交付、贷款合同的解除等司法实践中有较大争议的问题予以了明确，并将于今年6月1日起施行。《解释》对开发商的销售和市民的购房行为将产生较大的影响，因此本报特邀上海市圣信律师事务所主任徐丛林律师撰文作一些解读。

     目前的房地产纠纷中，广告楼书的虚假承诺占了不小的比例。其中，最主要的纠纷是广告楼书没有写入合同，开发商是否应当负责？有些购房者发现实际交付的房屋与广告楼书内容不一致，找开发商交涉时才发现，开发商早在广告中标了一行小字：“所有资料仅供参考，开发商拥有最终解释权”。

     另外，由于广告楼书发布对象是不特定的，按照法律规定，只能作为要约邀请，对开发商并不能形成合同上的约束力，购房者的权益难以得到保证。

     6月1日以后，上述情况将有所改变，即使广告楼书没有作为合同条款，但具备一定条件也能约束开发商。《解释》第三条规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人（开发商）就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦当视为合同条款，开发商如有违反，应当承担违约责任。

     具体分析该条规定可见，一般的商品房销售广告楼书仍是要约邀请，不具有合同上的效力，不能约束开发商。如果广告楼书符合特定的条件，即对出售的房屋及其设施的品质、种类等描述为具体和确定的，如50％的绿化率、水景住宅等，并且这种描述（说明和允诺）对购房者的购买行为和接受的房价产生了决定性作用的，即使广告楼书未作为购房合同条款，也当视为合同的一部分，若开发商最终交付的房屋与广告楼书内容不一致，则要承担相应的违约责任。

     今后开发商销售房屋时，要规范自己的广告楼书，不要随意承诺或凭想象制作楼书、广告，更不能信口开河，虚假承诺。对购房者来说，虽有第三条规定的保护，但不等于可以高枕无忧，还要注意广告楼书具有法律效力的具体条件。为避免今后在举证上的困难，购房者最好还是要求将广告中的部分内容写入合同。



    文/徐丛林

---房地产时报---